2026 공동주택 공시가격 9.13% 상승 — 서울 18.6%, 내 보유세는 얼마나 오를까?

 

4월 30일, 국토교통부가 2026년 공동주택 공시가격을 공식 확정·공시했습니다.

전국 평균 9.13% 상승이라는 숫자가 발표되자마자 부동산 시장이 술렁이고 있습니다. 특히 서울은 18.60% 상승으로 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 전년도 서울 상승률 7.86%의 두 배를 훌쩍 넘는 수치이며, 부동산 활황기였던 2021년(19.91%) 이후 5년 만의 최고 상승률입니다.

공시가격이 오르면 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담이 직접 커집니다. 내 집 공시가격이 얼마나 올랐는지, 세금은 얼마나 더 내야 하는지 지금 바로 확인해보세요.

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📊 2026 공동주택 공시가격 핵심 수치 요약

항목 수치

공시 기준일	2026년 1월 1일
대상 가구 수	전국 약 1,585만 가구
전국 평균 변동률	+9.13%
전년도 전국 변동률	+3.65%
서울 변동률	+18.60% (전국 1위)
현실화율	69% (전년과 동일)
이의신청 기간	2026년 4월 30일 ~ 5월 29일

📌 현실화율은 4년째 69%로 동결됐습니다. 공시가격이 오른 것은 정책 때문이 아니라, 2025년 한 해 동안 서울 아파트 실제 시세가 크게 올랐기 때문입니다.

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🗺 시도별 공시가격 변동률 — 지역 격차 뚜렷

📈 상승 지역

시도 변동률

서울	+18.60%
경기	+6.37%
세종	+6.28%
울산	+5.22%
전북	+4.32%

📉 하락 지역

시도 변동률

제주	-1.81%
광주	-1.27%
대전	-1.11%
대구	-0.78%

⚠️ 서울이 전국 평균을 크게 끌어올린 구조입니다. 서울 외 지역의 평균 상승률은 3.37%에 그쳐 수도권과 지방 간 양극화가 더욱 뚜렷해졌습니다.

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🏙 서울 자치구별 격차 — 강남·한강벨트 집중 상승

서울 내에서도 지역별 격차가 극명하게 갈렸습니다.

상위 상승 지역

• 🥇 성동구: +29.04% (서울 최고)
• 강남구: +26.05%
• 송파구: +25.49%
• 서초구: +22.07%
• 한강벨트 8개 자치구 평균: +23.13%

하위 상승 지역 (외곽)

• 도봉구: +2.07%
• 강북구: +2.89%
• 금천구: +2.80%
• 외곽 14개 자치구 평균: +6.93%

같은 서울이라도 강남·한강벨트권과 외곽 지역 간 격차가 3~4배 이상 벌어진 것입니다.

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💰 가격대별 상승률 — 고가일수록 더 많이 올랐다

공시가격 상승이 고가 주택에 집중되는 '부동산 양극화'가 수치로도 확인됐습니다.

가격대 공시가격 상승률

30억 원 초과	+28.59%
15억~30억 원	+26.63%
9억~12억 원	+20.9%
6억~9억 원	+12.7%
3억~6억 원	+4.72%
3억 원 이하	+0.5%

저가 주택은 사실상 제자리인 반면, 고가 주택은 28%가 넘게 오른 셈입니다.

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🧾 보유세 얼마나 오르나? — 주요 단지별 실제 계산

공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세가 함께 오릅니다. 국회예산정책처에 따르면 공시가격이 3.3% 오를 때 보유세는 5.6% 뛰는 구조여서, 20%대 공시가 상승은 세 부담을 사실상 두 배 가까이 끌어올리는 효과를 냅니다.

서울 주요 단지 보유세 변화 (전용 84㎡ 기준)

단지 공시가격 변동 보유세 변동

래미안원베일리 (서초 반포)	34억 3,600만 → 45억 6,900만 (+33.0%)	1,826만 → 2,855만 (+56.4%)
신현대9차 111㎡ (강남 압구정)	34억 7,600만 → 47억 2,600만 (+36.0%)	1,858만 → 2,919만 (+57.1%)
잠실엘스 (송파 잠실)	18억 6,500만 → 23억 3,500만 (+25.2%)	582만 → 859만 (+47.6%)
서울숲리버뷰자이 (성동 행당)	13억 8,400만 → 17억 6,900만 (+27.8%)	307만 → 475만 (+54.6%)
마포래미안푸르지오 (마포 아현)	13억 1,600만 → 17억 2,300만 (+30.9%)	289만 → 439만 (+52.1%)
풍림아파트 (노원 공릉)	5억 2,400만 → 5억 5,800만 (+6.5%)	66만 → 71만 (+7.1%)

강남·한강벨트 단지 보유자는 보유세가 40~57% 급증하는 반면, 노도강 등 외곽 지역은 한 자릿수 증가에 그쳤습니다.

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📋 종합부동산세 — 과세 대상 17만 가구 급증

종부세 과세 기준인 공시가격 12억 원 초과 공동주택이 크게 늘었습니다.

• 2025년: 31만 7,998가구
• 2026년: 48만 6,719가구 (+53.3%, 약 17만 가구 증가)
• 이 중 서울 소재: 85.1% (41만 4,896가구)

서울 내 종부세 대상 가구가 가장 많이 늘어난 자치구

• 송파구: +18,821가구 (5만 7,081 → 7만 5,902)
• 강동구: +16,362가구
• 성동구: +15,378가구 증가

반면 강북·도봉·노원·금천·관악구는 12억 원 초과 주택이 단 한 채도 없는 것으로 집계됐습니다.

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📢 공시가격에 이의 있다면? — 이의신청 방법

공시된 가격이 실제 시세와 다르다고 판단된다면 이의신청이 가능합니다.

• 📅 이의신청 기간: 2026년 4월 30일 ~ 5월 29일
• 📅 이의신청 최종 확정: 2026년 6월 26일
• 🖥 온라인 신청: 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
• 🏢 오프라인 신청: 국토교통부, 시군구청, 한국부동산원 관할지사

💡 이번 공시가격(안)에는 총 1만 4,561건의 의견이 접수됐으며, 이 중 1,903건(13.1%)이 최종 반영됐습니다. 하향 요청이 1만 1,606건, 상향 요청이 2,955건이었습니다.

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🔮 공시가격 급등이 불러올 3가지 파장

1. 💸 고령·은퇴 1주택자의 매도 압력 증가

현금 흐름이 없는 은퇴 고령자가 보유세 부담을 감당하지 못해 고가 주택을 처분하는 움직임이 나타날 수 있습니다. 전문가들은 단기적으로 급매 위주의 호가 조정과 관련 거래가 발생할 수 있다고 봅니다.

2. 🏠 월세 상승 압력 확대

집주인이 늘어난 세 부담을 임차인에게 전가하려는 움직임이 예상됩니다. 이미 서울 아파트 전월세 신규 거래 중 52.6%가 월세 거래인 상황에서 월세 상승 압력은 더욱 커질 전망입니다.

3. 📉 다주택자 절세형 매도 증가

종부세 누진 구조 특성상 다주택자의 세 부담은 더욱 가파르게 오릅니다. 세 부담을 줄이기 위한 절세형 매도 물량이 시장에 나올 가능성이 있습니다.

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📝 정리 — 지금 바로 확인해야 할 것

공시가격은 재산세, 종합부동산세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 수급 자격, 각종 복지 혜택 산정에도 영향을 미칩니다. 단순히 세금 문제가 아니라 생활 전반과 연결된 숫자입니다.

지금 바로 해야 할 것:

1. 🔍 내 집 공시가격 확인 → 부동산 공시가격 알리미 (realtyprice.kr)
2. 🧮 예상 보유세 계산 → 국토교통부 부동산 세금 계산기 활용
3. 📝 이의신청 여부 검토 → 시세 대비 공시가격이 과도하게 높다면 5월 29일까지 신청

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⚠️ 유의사항 이 글은 국토교통부 공시 자료 및 언론 보도를 바탕으로 작성된 정보 제공용 콘텐츠입니다. 개인별 세금은 보유 주택 수, 공제 여부, 세부담 상한 적용 등에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 세액은 세무 전문가 또는 관할 기관에 문의하시기 바랍니다.

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🏷 이런 분들께 꼭 필요한 글입니다

• 🏠 서울 아파트를 보유하고 있는 1주택자
• 💼 종합부동산세 대상 여부가 궁금한 분
• 📋 공시가격 이의신청을 고려 중인 분
• 📈 부동산 세금 변화 흐름을 파악하고 싶은 분